Неликвид: почему дома под Киевом стоят мало и продаются плохо

После уверенного роста в январе, на этой неделе средняя цена квадратного метра квартир в Киеве несколько снизилась. В долларах метр подешевел всего на 0,2, в гривне снижение больше – 1,9%. Это связано с тем, что в последнюю неделю января и в первых числах февраля национальная валюта начала укрепляться. Пока снижение курса доллара незначительное, но вполне вероятно, что в ближайшее время этот процесс продолжится.

На фоне роста курса в последние несколько месяцев застройщики бюджетного жилья отмечали высокий спрос со стороны покупателей. Со снижением курса доллара он, вероятно, несколько снизится, но во многом будет зависеть от того, насколько вырастут цены.

Самый низкий спрос в 2018 году наблюдается на дома и коттеджи в пригороде Киева . В базах объявлений можно найти массу предложений по продаже современных домов, коттеджей, дуплексов и таунхаусов по 500 долларов за квадратный метр и ниже.

Специалисты по продаже загородной недвижимости делят выставленные на продажу новые дома на несколько типов в зависимости от цены.

Первый тип – небольшие домики площадью 40-100 квадратных метров по цене 30-50 тысяч долларов. К ним относятся летние дома (дачи), коттеджи, построенные по разнообразным новым технологиям («канадской» и др.), часть таунхаусов.

Второй тип – современные дома площадью 100-200 квадратных метров без внутренней отделки по цене 50-100 тысяч долларов. На стоимость влияет площадь дома и участка. Обычно такие дома строятся из газобетона или пенобетона. Попадаются здания с монолитным каркасом – их стоимость может быть еще ниже. В эту же категорию попадают дуплексы. Дома этой категории могут продаваться и с отделкой, но в таком случае, стоимость квадратного метра в них составит 800-900 долларов.

Третий тип – дома с ремонтом и качественной отделкой площадью от 150 кв. м. Обычно к ним прилагается солидный участок земли площадью от 15 соток. Их стоимость 150-250 тысяч долларов. Часто такие постройки располагаются рядом с лесом или водоемом, на расстоянии не более 20 км от Киева. Дома возводят по индивидуальным проектам, зачастую из кирпича.

Четвертый тип – это премиальные особняки площадью от 500 тысяч квадратных метров. Их стоимость, в зависимости от локации, может достигать нескольких миллионов долларов. Здесь есть не только большой участок, но и ландшафтный дизайн, внутри дома предполагается дорогой дизайнерский ремонт. Может быть бассейн, спортзал, террасы, причал для лодок и др. По словам риэлторов, на эту категорию, в отличие от первых трех, всегда есть спрос.

Цены на первые две категории домов в текущем году находятся на уровне себестоимости их строительства. По данным компаний, предоставляющих услуги по возведению частных домов, себестоимость строительства квадратного метра составляет около 500 долларов. Используя более дешевые материалы, можно сэкономить, но не значительно. Себестоимость возведения дома с ремонтом дотягивает до 600-850 долларов за квадратный метр.

Собственники домов и застройщики – многие таунхаусы и дуплексы предлагают именно они – продают недвижимость по столь низкой цене из-за почти полного отсутствия спроса на нее. По словам риэлторов, рынок загородных домов «скорее мертв» с 2014 года. И связано это с целым рядом причин.

Во-первых, дом за городом не рассматривается как постоянное место проживания. Степень безопасности домов в пригороде, за исключением, может быть, круглосуточно охраняемых коттеджных городков, гораздо ниже, чем городских квартир. В них часто совершаются грабежи и налеты, поэтому дом страшно оставить не только на период зимы, но даже на несколько недель.

Отношение к домам, как временному жилью, формирует отношение к ним, как к элементу роскоши. А представителям среднего класса сегодня не до роскоши.

Во-вторых, содержание дома требует дополнительных временных, финансовых и физических затрат. То, что в многоквартирном доме или жилом комплексе сделает ЖЭК или ОСМД, в частном доме придется делать самостоятельно: зимой убирать снег, осенью – опавшие листья, а летом стричь газон. Кроме того, при отсутствии централизованных коммуникаций владельцам домов приходится заниматься такими проблемами, как выкачка септиков, замена фильтров воды и т.п. Расходы на ремонт крыши или фундамента, если такой понадобится, будут несоизмеримо выше, чем при проживании в многоквартирном доме. К этим проблемам добавляется еще один бич пригорода – постоянные перебои с электричеством.

В-третьих , ритм современного человека не очень сочетается с размеренной жизнью за городом. Есть не так много любителей пожить подальше от городской суеты, на лоне природы, без привычной инфраструктуры – магазинов, ресторанов, ТРЦ, развлечений. Тем более, если приходится каждый день ездить в город на работу, отвозить туда детей в школы, детские сады и поликлиники.

В-четвертых , планировки новых домов зачастую совершенно не продуманы для комфортного проживания. Так, жилые комнаты на первых этажах в 90% отсутствуют, что может вызвать ряд неприятных моментов для покупателей в возрасте. Объединённое пространство кухни и гостиной встречается в 70% объектов выставленных на продажу. На практике такое соседство лишает возможности комфортного уединения, если кто-то из членов семьи хочет в тишине посмотреть телевизор или почитать книгу, то приготовление пищи по соседству доставляет дискомфорт.

В Украине только формируется культура проживания в коттеджных городках, дуплексах или таунхаусах. Такому жилью отдают предпочтение те единицы, которые знакомы с преимуществами жизни в частном доме и не боятся его недостатков. Скорее всего, с ростом благосостояния населения эта культура будет развиваться. И вместе с выходом из рецессии рынка квартир, будет потихоньку оживать и рынок частных домов и коттеджей. При благоприятной общей экономической ситуации, цены на дома под Киевом, в ближайшие 2-3 года, пойдут вверх. А значит, для тех, кто задумывается о покупке частного дома, сейчас, когда рынок на дне, самое время сделать такую покупку.

На этой неделе в доверительный диапазон для вычисления цен предложений квартир в Киеве попали 17647 объектов, что на 8% больше показателя прошлой недели.


Хто повинен платити комісію

Чому комісію має платити власник, а не орендар?

Звертарчись до ріелтора, власник замовляє послугу за яку має заплатити, а ріелтор зобов язаний якісно і професійно виконати умови договору, таким чином, щоб укладена угода відповідала вашим інтересам.

Переваги:

  • якщо Ви сплачуюте комісію ріелтору, він зобов язаний представляти та захищати тільки ваші інтереси.
  • захист ваших інтересів відбувається через договір ,який передбачає пункти, що вводять штрафні санкції за порушення Орендарем умов договору. Це дозволяє зберегти гроші клієнта в разі дострокового розірвання договору оренді.
  • квартири чи  офіс и, які пропонуються на  ринку без комісії  зазвичай здаються швидче.

Звичайно орендодавець може сам займатись здачею, але якщо ви хочете зробити це швидко, якісно і при цьому захистити свої інтереси, сплачуйте комісію ріелтору і ви залишитесь задоволеними. 

Усі  ми знаєм відому поговірку «Скупой платит дважды!»

Оформити заявку.